土地取得のポイント
- 1. 依頼をする業者で必要経費が異なる
- 2. 分譲地の広告が出た時には人気のある区画は予約済になっている
- 3. 同じ団地内の宅地の坪単価でも約3万円（60坪で180万円）の開きがある
- 4. 土地取得が先か住宅設計が先か
1. 依頼をする業者で必要経費が異なる
○基本的な知識
［その１］土地代金には消費税はかかりません
仲介手数料には消費税がかかります
［その２］売主と直接契約した場合は仲介手数料は不要です
不動産仲介業者を通すと仲介手数料は必要です
- 仲介手数料の計算：売主、買主各々に（土地価格の3% )+6万円＋消費税（仲介手数料に対する）が請求されます。
- 自分は1業者に土地探しを依頼したが、その業者が他の業者に話し、またその業者が他の業者に話し、複数の業者が関与して土地が見つかった場合は、上記(1)で計算した額を、関与した全業者で分け合うことになります。結果、売主・買主の仲介手数料が割増になることはありません。
仲介手数料の計算例（売主、買主各々が支払う額）
土地代金2000万円の場合
- 2000万×3％＋6万円＋仲介手数料に対する消費税
- （60万＋6万円＋3.3万円）＝69.3万円が必要です。
- 関与した仲介業者の数は関係ありません。
［その３］所有権移転登記費用について
結構、多額になりますが売買価格は関係しません。所有権移転登記費用を司法書士に支払いますが、その大半は国に納める登録免許税です。これはその土地の固定資産評価格により定まります。結果、登記費用は、固定資産評価格により大きく異なってくるのです。
＊買主が司法書士を指定して、移転登記申請をするのが原則です。
○それでは依頼する業者によりどうして買主の必要経費が異なるのでしょうか
［その１］不動産仲介業者に依頼した場合
特別の約束をしない限り仲介手数料は成功報酬なので安心、一般的です。
- 良いところ …希望地に出向き地元不動産業者に聞いたり売地の看板をみて土地を探してくれます。
他には不動産雑誌をみて、業者から資料を取り寄せ、これと思うものを進めてくれます。 - 良くないところ…土地分譲地の開発業者の物件を資料として持っていくケースがあります。
土地分譲地の開発業者は一般の人に直接売却を行っており、誰の目にも触れる広報活動を行っているので、直接購入の契約をすれば仲介手数料は不要です。
土地分譲地の開発業者（売主）としても仲介業者が入ると別途売主の仲介手数料が必要になるので、売れる物件は不動産仲介業者の関与を断ってしまい、結果、本当に良い物件は不動産仲介業者を通しては、依頼者の目に届かないということにもなってきます。
土地分譲地の資料は、自身で開発業者から取り寄せておきたいものです。
仲介業者が資料として持参してきた時には、その土地は既に知っているということを伝えておく事も大切です。
［その２］住宅会社に土地を探させるのも一般的ですが
- 住宅会社の営業マンは、自分で土地を探す時間的余裕がないので、自社に出入りしている仲介業者に土地を探させることになり、結果、建物代金とは別に土地仲介手数料が必要になってきます。
- 土地を探したのだから、自社の住宅を建築して下さいということにもなってしまいます。
○それではどうすれば仲介手数料が不要で、しかも良い土地が手に入るでしょうか
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2. 分譲地の広告が出た時には人気のある区画は予約済になっている
分譲地開発業者から直接土地を購入すると、買主の仲介手数料は不要です。
分譲地開発業者も直接売却をすることにより仲介手数料が不要になるので、積極的に直接販売を行っています。
分譲地開発業者は土地の仕入れの契約をした後は、宅地分譲地として一般公開をするのは、半年～10ヶ月後になります。
これは事前に要望のある人にどんな区画がいいのか確認しながら開発計画を立て、その後行政に対し開発許可申請をし、開発許可認可の後に造成工事をし、その後にまた行政に造成工事の検査済みの書類をもらうための期間です。
この間に、事前に要望のあった人または計画中に問い合わせのあった人に対し、分譲地売却の仮予約をしてしまいます。
結果、一般公開される時には人気のある区画は既に予約済みになっているということになります。
○どうすればよいでしょうか
［手順１］住宅雑誌とかホームページなどで自分の住みたい地域の分譲地開発業者を調べる
※分譲地広告の取引態様の欄が（売主）と書いてあるのが、分譲地開発業者です。
［手順２］直接、分譲地開発業者に、現在の手持ちの土地を聞く
［手順３］分譲地開発業者の、今後の開発計画を聞く
その上で、土地購入時期に少し時間の余裕がある方は、分譲地開発業者に希望物件、条件を伝えておけば、誰よりもタイムリーに分譲地開発計画の連絡がもらえます。
土地分譲開発業者と直接売買契約をすることになると、結果、仲介手数料は不要になります。
自分の気に入った土地を手に入れるには時間的余裕を持って開発業者に希望物件を頼んでおくことが大切です。（その時、断るのは自由です）
当社は、高島小学区：竜之口小学区を主に土地の分譲地開発を行っています。
お気軽にお問い合わせください。
3. 同じ団地内の宅地の坪単価でも約3万円（60坪で180万円）の開きがある
○なぜ北道路土地は安いのか（始めから北道路土地は見向きもしない人のために）
一口に言って人気がないからですが、なぜ人気がないのかについては、私はイメージが先行しているとしか思えません。
坪単価3万円も割安な土地に満足のいく住宅が建たないものでしょうか。
イメージ１：日当たりが悪いのではないか。
イメージ２：庭の南の家が迫っていて鼻先を突き合わせたように感じるのではないか。
イメージ３：庭を通過して玄関に入りたいのに（玄関に開放感がある）、北道路だと小庭しか玄関先に作れない。
玄関に暗いイメージがあるのではないか。
北道路土地に人気がない理由の大半はこの３つです。
（イメージ1、イメージ2は東道路、西道路土地でもあてはまるため、北道路土地だけの問題ではないはずですが）
［イメージ１］日当たりが悪い について
現在の住宅は好むと好まざるとに関わらず気密住宅です。
外気が入りづらく冬の寒い朝でも以前ほど寒さは感じられません。しかも年々温暖化が進んでいます。
また少し寒いと感じれば効率の良いエアコン1つで即暖まります。また窓も紫外線を通さないペアガラスに移行しています。
しかも、共稼ぎ家族も多く、昼間１階ではほとんど生活していない家庭も増えています。２階はほとんど問題なく日当りがあるわけですから、２階は問題はないと考えて、これから建築する住宅の仕様においては、現実の生活において、日当りが重要だとは考えにくいのではないでしょうか。
但し、１階の部屋に採光・明るさは必要です。
（明るさと開放感、これは設計およびインテリアコーディネイトでカバーできます。）
［イメージ２］南に家が迫った状態になる
わからないでもありません。南の建物がコーポであれば、２階北側に通路を設けるので、不特定多数の人に家の中を見られるかも知れないと感じるでしょうが、一般住宅の場合、南側の家の人が北側の家に目を向けることは、特別の事がない限りあまりありません。
南の家の部屋の北向きの窓はというと子供部屋、寝室、キッチン、勝手口、バス、トイレくらいです。しかも特定の人なので、生活環境もわかります。どうしても気になれば目かくしの植樹もできます。
私も26歳～50歳まで家の庭の幅４ｍの住宅に住んでいましたが気兼ねをしたことはほとんどありませんでした。（逆に南の家の人の方が気兼ねをされていたくらいです。）
当社が建築中の岡山市雄町に作る住宅展示場は、まさに北道路の土地です。南の家が気にならないよう設計してあります。
じっくりと展示場でくつろいで頂ければ、その感覚は伝わると思います。
○逆に良い面を重要視されるお施主様もいます。
洗濯物を１階に気兼ねなく干せます。
小さいお子様を庭で遊ばせるときなど安心な面もあります。
庭でバーベキューでもと考えた時、目の前をほこりを立てて走るクルマが通る南道路土地と、どちらがその気分を楽しめるでしょうか。
［イメージ３］玄関に小庭しか作れない。玄関に暗いイメージがある
私はここが一番悪いイメージが定着しているところだと思います。
ここは住宅の設計でカバーする以外はなさそうです。いかに明るい開放感を玄関先に持たせるかです。
だとすれば、北道路の玄関にどの位の予算をつぎこめば納得できる玄関ができるかが最大のポイントになりそうです。
そこで次の提案をしたいと思います。
逆の発想はできないでしょうか。
あらためて北道路の価格差を考えてみましょう。
60坪の宅地の場合、約180万円の差があります。私は差額の180万円中80万円の予算を玄関のためにプラスして使えばクリアできるのではないか、解放感のある明るい玄関ができあがるのではないかと考えます。（100点満点とはいかないかもしれませんが。）
そうすると、同じ予算（土地、建物）だと、180万円の差額から玄関にプラスした80万円を差し引いた、残り100万円分の土地、もしくは住宅にお金がかけられることになります。
もし100万円の予算をご自分の家にプラスできれば、どれくらい満足度upの住宅になるか、誰でも想像がつくのではないでしょうか。
この価格差を頭に入れて自分の住みたい住宅（間取り）を3種類以上作っておいたらどうでしょう。今まで見向きもしなかった土地に対しても検討してみようかという気になるかもしれません。割安の土地を得をした気分で入手できるかも知れません。
土地を購入する前に住宅設計を先にすれば、それもみえてくるはずなのです。
建築は2～3年後を考えているのに今から住宅の相談に乗ってくれるところはないのではとお考えではないでしょうか。
そうです。住宅メーカーの営業マンは半年以内に契約できる人以外には結構、クールでシビアなケースが見受けられます。本気になってもらえないこともあるかも知れません。しかしご安心下さい。
当社の住宅設計ＣＡＤは図面引きに手間をかけません。外観パースもカラーで360度の方向から確認できます。当分の間、当社では当社の住宅を条件とせず、当社の一級建築士が無料で設計サービスを致します。お気軽にご相談下さい。
4. 土地取得が先か住宅設計が先か
私共のように土地分譲開発と自由設計木造住宅建築工房をしていると気づくことがあります。
大半の人が、どの土地に住宅を建てるかという、土地取得を先にされますが、私は異論を持っています。住宅設計から始めるべきです。そうは言われても先入観は簡単に消せません。理解はしても感情がついてこない場合もありますし、方法論が見つからない場合もありますが、少し話を進めてみます。
住宅設計から始めるメリットはどこにあるのでしょうか。
(このホームページ本文に書けなかったことを私のブログに補足しました）
この項目をよくご理解いただく為には、次のステップが必要です。
ご自分の満足が得られる住宅が、どんな住宅で、どの位予算が必要か、満足の得られる住宅を考える為の手順が大切になります。
賢い建築依頼の手順、知っておきたい知識へお進みください。
その上で、自分の住みたい住宅（間取り）を3種類以上設計して優先順位をつけておきましょう。
自分の住みたい地区に売地が出てきた時に、その土地に対し優先順位何位の住宅が建築できる土地かを判断することにより、その土地を購入の対象にするか否かが、速やかに判断できるようになります。
